На рынке недвижимости в Москве заметно растет предложение. Пойдут ли цены вниз?
В Москве появились квартиры
На вторичном рынке жилья заметно растет предложение
Бэла ЛяувВедомости
На московском рынке жилья появились признаки ценовой стабилизации. Жилье по инерции дорожает, но уже на 4,5% в месяц вместо, например, 10% за апрель. Но самое главное — предложение квартир на вторичном рынке ощутимо увеличилось. Эксперты объясняют, что стоимость жилья приблизилась к своему потолку и самые осторожные владельцы “инвестиционных” квартир начали фиксировать прибыль.
Рост цен на московскую недвижимость в этом году побил рекорд 2003 г., когда квартиры подорожали на 40%. По данным аналитического центра “Миэль-Недвижимость”, с начала года цены на жилье уже увеличились в полтора раза и сейчас аналитический центр irn.ru называет среднюю цену 1 кв. м в столице в $3678. Скачок цен эксперты объясняли резким сокращением продаваемых новостроек (на 50%), а вторичный рынок не смог удовлетворить этот спрос. К тому же в условиях постоянного роста цен потенциальные продавцы квартир не спешили выставлять их на продажу. В итоге в начале года предложение на вторичном рынке упало до трехгодового минимума, констатируют аналитики “Миэль-Недвижимости”: в январе в столице продавалось всего 12 282 квартиры — на 25,5% меньше, чем в декабре.
Всю весну рынок испытывал острую нехватку предложения, однако к лету количество предложений о продаже на вторичном рынке неожиданно начало расти. “С мая предложение увеличилось примерно на 10%”, — говорит руководитель irn.ru Олег Репченко. В “МИАН — агентство недвижимости” этот рост оценивают в 4-5% в месяц, а Александр Слета, аналитик бюро недвижимости “Агент 002”, называет 3-4% в месяц. Аналитический центр “Миэль-Недвижимости” зафиксировал более быстрый рост: только в июне число квартир на вторичном рынке увеличилось на 11% — с 15 310 до 16 989 объектов. А вот начальник аналитического отдела корпорации “Инком-Недвижимость” Александр Матвеев утверждает, что значительного роста предложения нет. С ним соглашается независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.
Однако об обратном свидетельствуют газеты частных объявлений, через которые и продается основная масса вторичного жилья. “По статистике объявлений от трех крупнейших московских риэлторских компаний — МИАН, "Миэль-Недвижимость" и "Инком", только с середины июля их количество увеличилось почти на 10%. Например, если раньше у нас было около 7500 объявлений в номере, то сейчас больше 8000”, — рассказал “Ведомостям” Михаил Морозов, главный редактор газеты “Квадратный метр”. А главный редактор газеты бесплатных объявлений “Из рук в руки” Глеб Левитан говорит, что число объявлений о продаже московского жилья в его газете во II квартале выросло примерно на 20%, а если сравнивать с началом года — почти на 30% (в феврале было опубликовано 232 147 объявлений, а в июне — 300 053). “Продавцы чувствуют, что цены на квартиры достигли некоего пика и до конца года не будут существенно расти. Поэтому отчего бы не осуществить продажу?” — объясняет рост предложения Морозов.
Действительно, жилье дорожает сейчас заметно медленнее, а если сделать поправку на удешевление доллара на 1-2% в месяц, нынешний уровень повышения долларовых цен фактически означает стагнацию, считает Репченко. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев объясняет рост предложения вторичного жилья двумя причинами: “Купившие квартиры с целью спекуляции (до 30% покупок совершалось в инвестиционных целях) начали понимать, что рост цен замедлился и текущая доходность этого вложения не будет значительной. Также возобновились сделки по альтернативе — их сложно совершать, когда цены быстро растут”. “Предчувствуя, что цены уже не будут расти на 8-10% ежемесячно, наиболее осторожные инвесторы стремятся зафиксировать прибыль”, — согласен с ним Слета.
Но нынешнего роста предложения вторичного жилья пока недостаточно, чтобы развернуть рынок в обратную сторону, считают эксперты. Срок экспозиции квартир увеличивается, признает Константин Апрелев, но он все равно короткий. “Сейчас, пока сохраняется некий объем спроса, лучшее время для выхода на рынок, — резюмирует Апрелев, — потому что, когда объектов будет очень много, упадет их ликвидность”. От момента появления однокомнатной квартиры на рынке до внесения за нее аванса проходит 7-10 дней, а для трехкомнатных этот срок составляет около месяца, сообщили в “МИАН — агентство недвижимости”.
